2022年中房企产品观察：大户型、多功能、绿色科(3)

1）房型：三房产品仍是主力，四房成交比重显著上扬

三四线城市一方面与大环境下的C端购房需求趋同，偏向更大面积段；另一方面受经济下行带来的消费降级影响，市场成交略显分化。其中，90㎡以下及140㎡以上面积段产品成交比重均呈不同程度上涨，110-140㎡面积段产品成交占比虽较上年回落1.1个百分点至41.7%，但仍为市场主力。

我们曾经以为凭借发达的城市经济体系和便利的网络互联，“不知邻里”的生人社会也能过得开心无忧。而这次疫情也让大家重新意识到“远亲不如近邻”的熟人社会仍旧在最关键的时刻保障着我们的生活。因此，择邻而居，不仅是一种选择，更是一份安心的保障，也是未来社区重要的“软性配置”。

越来越多的社区在有序植物空间中精心策划些“凌乱”，除了景观装饰作用，更注重“可触摸的自然”，通过视觉、触觉、嗅觉、以及植物与昆虫鸟类所形成的生态环境，促进感官和认知刺激，帮助增加社交和互动，形成社区全龄心理疗愈所，大大提升人们居住幸福感。

三四线城市三房产品成交比重下降较为明显，较上年下滑2.8个百分点，但仍占据为成交主力。此外二房、四房、无房及以上产品成交占比均有不同幅度的上升，其中四房产品升幅达2.0个百分点。

上半年因疫情带来的长期居家生活使得客户对居住舒适度的追求空前热烈，三房两卫起步成为大众共识，1.5卫或成为小户型客户接受底线，而对于大户型客户来说，双套间配备将成为一大吸引点。

2）购房主力客群：市场低迷时，以落户婚房为主的置业需求成为绝对主力

从2022年2月开始，以落户婚房为主的“刚性”置业需求购房占比突破60%关口，并持续向上攀升，在4月刚需占比甚至高达71%。而近一年内，改善需求占比稳定保持在15%的水平，投资性需求占比则逐渐下滑至10%左右。

未来，元宇宙概念将持续为线下传统地产行业带来新的创作灵感，也将颠覆人们对传统地产行业的认知。在这个无界共融、注重社交与互动的时代，更多房企会借助科技打通现实世界的物理空间与虚拟世界的数字空间，打通家居、社区、城市、物业等体验，创造全新的邻里社交、社群生活等生活场景，形成更融洽的邻里关系，业主将享受随时随地、触手可及的自由。

二线城市二房和三房成交占比较上年有一定下滑，其中三房下降1.5个百分点，但仍位列成交主力军，占比56.5%。四房产品则成交比重增幅显著，较2021年显著上升4.6个百分点至25.5%。

2）小户型客户的面积焦虑集中在客厅、厨房和阳台三大家庭公共空间上（略）

二季度的疫情在各方面对客户购房需求产生了大的冲击，特别是在面积段上，“不够用”、“太小了”、“压抑感”不断表达着大众对居住面积的不满足感。如果说此前的想买大房子来自于“多多益善，越大越好”的心理满足感，在疫情之下对大面积段的需求成为难以妥协的刚性需求。

过去两年，基于小面积段产品总价较低，高房价城市需求旺盛，以及小户型产品市场存量较高，去库存推高成交等因素，市场总体成交住宅面积小型化特征显著。而2022年上半年以来，尽管110-140㎡户型产品仍占据成交主力，但140㎡以下面积段产品则成交比重全线下跌，140㎡及以上改善型产品成交比重则显著上扬，其中140-180㎡户型产品成正占比较上年提升1.2个百分点至11.8%，180㎡以上户型产品较上年提升1.1个百分点至3.7%。

3）客户触达途径：疫情蔓延、经济下行、楼市受挫之下，渠道为王（略）

随着疫情的不断好转，停工停产的负面情绪和影响将被消化。经济逐渐复苏，楼市在政策安抚下也将逐步回暖，高能级一二线城市楼市信心将率先恢复，届时购房迫切度将有所回升。

3）大户型客户重视物业服务，择邻而居成为未来诉求

究其原因，三胎开放政策以及疫情居家隔离均是其导火索，对人们的生活习惯、社会心理，乃至家庭结构等方面均产生影响与改变作用。

究其原因，一方面是基于三胎政策的开放，叠加疫情衍生出更多独立空间需求，购房群体更倾向于“一步到位”、多变、可改的户型，在面积段需求上自然趋于更大、更宽敞。另一方面，2022年上半年房地产市场持续承压，叠加疫情冲击，多数三四线城市新房均价同比加速下行，同样的总价段可购得更大面积产品，加之通胀预期，购房群体需求向大面积段产品倾斜。

文章来源：《绿色科技》 网址: http://www.lskjzzs.cn/zonghexinwen/2022/0704/1532.html