2022年中房企产品观察：大户型、多功能、绿色科(4)

室内居住空间方面，很多房企在室内动区布局上做出了多维度升级，一方面，动区采光和景观视野进一步提升，一些边套户型通过打造270°转角光幕厅，实现动区景观面环绕，打造推门见景的视觉体验。同时，玻璃幕墙将室内外环境串联，营造一种“无界感”，从而从而从视觉上延伸空间尺度。

2.疫情激发了“多房”、“大面积”的户型升级需求

1）小户型困于面积焦虑，大户型追求优质物业

01|需求：疫情之下新生需求被激发 对产品功能性与科技化的关注度持续提升

3.项目亮点特征：疫情加速从室内空间到社区景观、从健康住宅到科技赋能的多维度产品升级

2.企业产品升级：产品创新动力持续，服务与用户建立深度连接（部分略）

1.客户观望情绪浓郁，客户触达愈发依赖渠道

3）社区景观亲自然、重参与

图：天津金辉江山铭著143㎡三室两厅两卫

分城市能级来看，各能级城市总体上都有住宅成交面积改善化趋势。

图：杭州融创时代奥城农耕花园示意&实景

2022年上半年，疫情多地爆发、反复，经济下行影响下，一方面市场信心受挫，购房者观望情绪浓厚；另一方面，疫情下的长期居家隔离，激发出“受干扰”、“压抑感”、“储物空间不足”、“消杀动线不合理”等诸多住宅产品痛点。在此背景下，客户需求向“多房”、“大面积”倾斜，上半年市场成交的三、四房产品紧凑化趋势也由此被逆转，成交面积段上移，为更多的居家功能提供可能。

杭州融创时代奥城，以半围合的农耕花园打造特色体验区，分香草、蔬菜和水果为三类种植区，并设置有取水口、休憩坐凳等种植设施，营造社区果蔬花园。

然而从疫情后大众的购房迫切度看，超六成客户选择一年后购房，特别是弱二线和三四线城市，客户对未来房价预期较差，疑虑颇多。因此，多数弱二线和三四线购房者信心的回温还需时日。

4）立面更迎合年轻人审美（略）

1.产品成交结构：四房及以上、大面积段产品市场成交走高

文章来源:克而瑞

1）疫情加速健康住宅产品发展（略）

客户在长期居家隔离中，对居住痛点更有切身体会。房间数少、面积不够、功能性差的痛点催生了新的换房需求。三房两卫是购房主旋律，客户对大面积段的需求明显提升，对物业服务在重视度也不断加大。

2）室内动区多维度升级

在未来发展中，越来越多的房企将扛起绿色发展、创新发展的大任，将技术手段节能与建筑本体节能的有机结合，能源的节约与可再生能用利用的有机结合，注重技术创新，提高产品质量，并关注上下游产业链的绿色低碳管理。

我们在此次上海疫情中看到，不同物业的小区将面临截然不同的生存体验。在特殊时期，物业的组织能力和应急能力直接决定了业主的居住体验。在疫情中，好的物业服务甚至是“保命符”般的存在。

2）面积段：三胎政策叠加疫情下的需求，140㎡以上改善型产品成交比重上升

一方面，随着三胎政策的开放，将逐步推动家庭结构的改变。一个三胎家庭在一段时间内需要接连面临三次孩子出生从婴儿到幼儿的过度，上班族免不了需要老人或者保姆的帮忙，“老人+父母+孩子”的三代同堂居住模式将成为常态。而随着孩子逐步长大，即使与老人分居，为满足孩子的独立空间需求，对三孩家庭而言，四房产品成为刚需，部分大户家庭改善需求向五房及以上延伸。

因此，在疫后时代，业主对于物业的需求更体现在软性管理实力上。相较于举办各类活动，他们更看重物业的管理水平和细致程度。在封控小区的核酸检测中是否能有序组织，降低交叉感染风险；沟通交流是否耐心到位，切实为居民答疑解惑；对于有特殊需求的业主是否协助解决，提供资源渠道；对于不配合的业主是否敢于管理干预，不惹事也不怕事。

2022年上半年，根据CRIC重点监测的194个城市数据显示，三房仍是成交主力，但成交套数比重较往年有一定回落，占比55.7%。与此同时，四房产品成交比重显著提升，较去年增长3.2个百分点至25.2%。此外五房及以上产品成交占比虽然不高，但稳中提升0.3个百分点。

除物业服务之外，我们还发现“社区团购”的成型也让大众对“邻里”提出新的要求。曾经“圈层打造”在购房者心里只是似有若无的一个营销概念，但在这次疫情之下，具有了实体。

文章来源：《绿色科技》 网址: http://www.lskjzzs.cn/zonghexinwen/2022/0704/1532.html